В кризис жилье — основной вид строительства |
Будет ли Китай строить московское метро за рубли, сколько жилья не сдадут в срок из-за кризиса и изменится ли концепция Новой Москвы, заместитель мэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин рассказал в интервью.
— Как вы оцениваете ситуацию с градостроительством в Москве в условиях кризиса? Будет заморожено много строек, появится больше дольщиков? По-прежнему не ожидаете снижения ввода жилья в этом году?
— Определенное снижение строек будет, мы помним это по 2008 году. Число дольщиков увеличится. Весь обычный набор проблем в кризис, например некоторые подрядчики не могут получить финансирование в банках. Но мы к этому готовы.
Ввод недвижимости в этом году планировался на уровне 9 млн кв. м.
Экономическая ситуация может повлиять на наши планы, но мы не ожидаем серьезного снижения — не менее 8 млн кв. м недвижимости сдадим.
Для понимания, у нас в 2010 году был ввод менее 6 млн кв. м — с того времени мы выросли почти на 50%.
Мэром поставлена задача усилить контроль за ситуацией с дольщиками: мы с правоохранительными органами составили список для более частой проверки объектов и документов на предмет соответствия 214-ФЗ. Отмечу, что в 2010 году было около 7 тыс. обманутых дольщиков, на начало 2015 года осталось примерно 250–300. То есть мы за четыре года фактически по всем нашли решение и скоро закроем эту тему.
— Известно уже о каких-то крупных замороженных проектах?
— Пока нет. Все объекты в стройке, нет ни одного, который вызывал бы тревогу.
— Идея «амнистии» апартаментов вызвала много вопросов. Как вы ее планируете реализовывать?
— Апартаменты создавались в первую очередь для развития рынка арендного жилья, но многие стали предметом купли-продажи, как квартиры. Это вызывает опасения, потому что они продаются не по 214-ФЗ (о долевом строительстве).
Кроме того, купившие их люди там не прописаны, и возникают социальные вопросы: в какую поликлинику ходить, в какой садик. За последние годы мы решили проблему обеспеченности садиками и практически полностью — школами.
Оценив эти факторы, приняли решение добиться того, чтобы апартаментам был присвоен статус жилья. Хотя есть ряд таких, которые перевести нельзя, например, из-за норм инсоляции, технических ограничений.
— Как происходит этот перевод из одного статуса в другой?
— По каждому случаю принимаем решения индивидуально. Девелопер пишет обращение, мы рассматриваем на ГЗК, учитывая все факторы. Пока поступило всего десять обращений, по шести мы приняли решения.
— Многих апартаменты привлекали, потому что они дешевле на 20%. Теперь их стоимость вырастет.
— Я не думаю, что цена повысится, а если и повысится, то незначительно.
Есть другая проблема: инфляция стала набирать темп, а значит, жилье будет дорожать.
Поэтому те, кто строит с уже закупленными материалами и уже профинансированными работами, цены поднимать не будут, скорее всего. А у тех, кто «по-новому» строит, с учетом роста стоимости материалов будут расти и цены.
— На уровне инфляции или больше?
— Думаю, на уровне инфляции. Жилье во все кризисы плюс-минус равнялось на инфляцию.
— Может и будет ли Москва контролировать обоснованность роста цен на жилье?
— Цена на жилье — это абсолютно коммерческий сегмент, у государства на этот процесс прямого воздействия нет. Мы можем косвенно влиять, увеличивая объемы строительства, чтобы конкуренция была больше.
В Москве главная проблема — переуплотненность застройки, по этому показателю мы один из лидеров в мире, с нами схожи Сеул и Токио.
Почему появился проект Новой Москвы. Ведь из города стали уходить инвестиции из-за того, что стало негде строить.
Была поставлена стратегическая задача создать возможность для строительства. Мы стали развивать новый центр притяжения, чтобы люди проживали на новой территории и, когда надо, ездили в центр по хорошей транспортной магистрали, а мы бы за счет этого не теряли инвестиции.
На цены сильно влияет стоимость земли. В Новой Москве есть жилье по 80 тыс. за 1 кв. м. Важна и стоимость подключения: если сети есть — одна цена, если нужно тянуть — другая. И только третий вопрос — это себестоимость самого строительства. Четвертый вопрос — маржа инвестора. Если предложений много — маржа меньше, если мало — высокая. Мы можем градостроительно создавать возможности для увеличения предложений на рынке: пытаться снизить маржу, но она и так не очень большая.
— Когда антикризисные меры, озвученные правительством Москвы, реально окажут влияние на рынок?
— Уже оказывают. Главная мера — сохранение финансирования АИП (адресная инвестиционная программа). Более того, мы собрали всех наших подрядчиков и предложили тем, у кого есть техническая возможность, построить объекты раньше и, соответственно, раньше получить финансирование. Чтобы они не попали на инфляционные процессы и не говорили, что что-то не получается. Хотите — работайте ночью, это выгодней, чем растягивать сроки строительства, особенно по большим дорожным инфраструктурным объектам. По ним, кстати, практически все подрядчики взяли на себя обязательство построить на один-шесть месяцев раньше сроков, хотя они и так были сокращены на 30%.
Второе. Мы сняли обременение по изменению платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка. В 2014 году плата составляла 21 млрд руб. В этом году, если бы мы ее продолжали собирать, было бы не менее 40 млрд руб. Эта сумма — реальные инвестиции, которые мы фактически дадим в рассрочку. Плата будет дифференцированной в зависимости от вида разрешенного использования земли, который хочет инвестор, и срок ее может составить до шести лет.
Плюс реконструкция дорог, ограничение парковки в центре, улучшение транспортной и пешей доступности. Сегодня мы строим дополнительно более 60 км метро, разработана проектная документация на строительство еще около 400 км дорог, реконструируем железную дорогу и дополнительно строим десятки километров новых железных дорог на территории Москвы.
Там, где улучшилась транспортная обеспеченность, стали больше строить жилья.
В кризис жилье — это основной вид строительства. Офисы и торговую недвижимость сейчас не будут строить, будут заканчивать ранее начатые объекты. По 214-ФЗ населением проинвестировано в жилую недвижимость порядка 530 млрд руб. Ни в одном мегаполисе мира нет такого. И мы будем в большей степени сейчас давать строить жилье.
Что касается паркингов, то, если есть в пешей доступности метро, зачем строить 1,5 машино-места на квартиру? Надо оставить на квартиру одно машино-место. Это и для инвестора экономия, потому что он квартиры быстро продает, а паркинги — годами. Мы ради увеличения парковочного пространства на это шли, сейчас мы это ограничение снизили.
— Концепция создания Новой Москвы была основана на децентрализации и предполагала смещение деловой активности на периферию. Но парламент, судя по всему, переедет не так далеко — на северо-запад Москвы, в Мневниковскую пойму. Изменится ли теперь концепция развития Новой Москвы? И насколько удалось осуществить децентрализацию?
— Концепция меняться не будет, она успешно себя доказала. Построено 4,5 млн кв. м недвижимости, создано 70 тыс. рабочих мест — это очень много за два года.
Там будут офисно-деловые центры, в той же Коммунарке, мы проектируем и строим сети и дороги, делаем всю инфраструктуру для инвесторов, которые придут в том числе под образовательный кластер МИСиС, фондохранилище Российской государственной библиотеки строим полным ходом. Территория будет востребованной. У нас будет 10-полосная Калужка без единого светофора: выехал — и через пять минут у метро «Аннино».
— И когда это будет?
— В 2017 году заработает полноценно.
— Что касается развития Мневниковской поймы. Вы говорили, что проект предусматривает помимо создания Парламентского центра строительство жилья, общественную и общественно-жилую застройку. Жилье какого класса планируется там строить и для кого?
— Эконом-плюс, бизнес-класс — конечно, это место, где нельзя строить дешевое панельное жилье. Это будет комплексная территория. Мы проведем туда метро, будет создан крупнейший парковый кластер: центральная часть поймы будет связана пешеходной дорогой с Филями через Москву-реку и через вторую часть реки — с Крылатским. Это будет огромный массив на 650 га со всеми условиями для отдыха. Уже в следующем году мы приступим к активной части, начнем строить.
— После 2016 года Москва откажется финансировать программу сноса пятиэтажек. Не планируется ли перенос сроков завершения программы и почему было принято решение отдать ее инвесторам?
— У нас есть публичные обязательства перед жителями пятиэтажек сносимых серий, они будут выполнены. Программа на сегодня выполнена на 88%, осталось 206 домов, из них инвесторских только 62, остальные бюджетные. Из-за изменений в законах инвесторам, которые участвовали в программе, невозможно было получить землю, потому что она предоставляется только через аукцион, а часть инвесторов просто не справились. Поэтому мы вынуждены были пересмотреть программу. Раньше было деление 50 на 50, а в итоге мы взяли более 100 инвесторских домов на себя.
Программу закончим в 2016 году, может, из-за нынешней ситуации несколько домов перейдет на 2017 год. А дальше, конечно, в чистом виде за бюджет ее реализовывать мы не сможем.
Поэтому мы будем искать механизмы: у нас есть пять пилотных проектов, которые предложены инвесторам. Проведем их и определим, что будет делать город, что — инвестор. Сейчас в городе около 23 млн кв. м жилой недвижимости, которую потенциально нужно обновлять.
Второе направление: у нас есть удачный пример на улице Мишина, 32, когда жители сами в четырехэтажном доме собрали деньги и построили надстройку в четыре этажа. Каждый получил по 18–30 м. Кто-то оставил их себе, кто-то продал. Еще у нас есть около 40 таких заявок от домов двух- и трехэтажных. Себестоимость для жителей этого дома получилась 80 тыс. руб. за 1 кв. м, при том что рыночная цена в этом районе — 200 тыс. руб.
Строительство метро
— Кстати о метро. Какие материалы для его строительства закупаются за рубежом?
— Чем хороша строительная отрасль и почему в Москве ее рассматривают как приоритетную в кризис — не менее 80% материалов российские, на импортные приходится от 5 до 20% стоимости строительства в зависимости от типа объекта.
Мы с сентября 2014 года утвердили программу импортозамещения — это как в жизни: можно ездить на «Жигулях», можно на Mercedes, можно на Toyota. Сегодня московское метро — это своего рода Mercedes. По объемам, качеству, скорости. В условиях кризиса, условно говоря, мы будем Toyota.
Поставим российские вентиляторы: они чуть более шумные и потребляют больше электроэнергии, но подходят по всем нормам. Системы управления — программный продукт, его придется покупать, но себестоимость — 0,01% стоимости. Даже если будет стоить 0,02%, на нас это не повлияет. Эскалаторы производим сами, светильники покупали импортные, ну будем покупать российские, попроще. Почему-то кабельщики заявили о повышении стоимости, хотя медь производится в России, полиэтилен тоже.
Импортозамещение — процесс, который требует времени, и, чтобы не останавливать темпы строительства метро, мы что-то докупали импортное, что-то перепроектировали на станциях, где-то закупаем российское. Несколько тысяч позиций прямо или косвенно имеют импортную составляющую. А вот почему российское дорожает, для меня загадка. Мне кажется, люди просто пользуются ситуацией.
— И с этим ничего нельзя сделать?
— Можно, с ФАС мы работаем. Если цена резко поднялась, особенно по двум-трем поставщикам, пишем ФАС, чтобы с ними разбирались.
— И насколько подорожает строительство метро?
— С учетом инфляции мы закладываем базовое подорожание до 10%, даже 9,5%. Не выше. Реально, я думаю, уложимся в 5–7%.
— Пришла ли Москва к окончательным договоренностям с Китаем о строительстве метро?
— С Китаем мы отработали все технические вопросы, остался один — в чем будет расчет. Это будет ясно, только когда стабилизируется рубль.
Тогда мы примем решение, обращаться в рублях или юанях, в долларах мы не будем никаких контрактов подписывать.
Так же и с другими инвесторами. Сейчас многие приостановили свои действия, ждут, что будет.
— То есть они ждут, а не уходят?
— В Москве высокий уровень доходов в девелопменте, поэтому иностранцы при стабильной экономической ситуации не откажутся от них. Те, кто в России давно, никуда уходить не собираются, мы со всеми общаемся.
— Это представители каких стран?
— Турецкие компании Enka, Renaissance Construction, «Ант Япы». Активно участвует одно из подразделений Morgan Stanley, строит чешский PPF, Hines, еще есть пять-шесть компаний.
Застройка центра
— Активисты по защите исторического центра спрашивают, почему ключевые решения по градостроительству и даже по реставрации памятников переданы закрытой межведомственной комиссии?
— Есть специальная комиссия по сохранению исторического центра, и она не закрытая. Я ее председатель, в нее входят около 26 человек, половина — представители госструктур, в том числе департамента культурного наследия, вторая половина — эксперты и представители общественности. Все решения принимаются коллегиально голосованием.
Когда нас критикуют на эту тему, мне кажется, что это люди, которые делают себе пиар. Сколько за эти годы сделали власти Москвы по сохранению памятников — никогда столько не делалось.
Подавляющая масса людей болеют за сохранение города, но на этой волне есть люди, которые занимаются шантажом. Известен случай, когда при застройке в центральной части города вымогатель требовал от инвестора две квартиры, угрожая собрать жителей и устроить проблемы.
— Что будет на Софийской набережной напротив Кремля?
— Первые этажи — общественная зона, магазины, места отдыха. Там будут сохранены памятники — три-четыре здания, будет построена определенная часть жилья. Градостроительный план согласован, инвестор приобрел земельный участок и готовит проектирование, покажет, что он планирует там делать.
— Сколько потребуется времени на застройку?
— Я думаю, что это займет не менее трех-четырех лет.
— Выполнен ли план по строительству новых дорог на 2014 год и какие планы на этот?
— По сравнению с 2010 годом объем строительства дорог вырос в 4,5 раза. Кроме того, развязка на Ленинском проспекте сама по себе в 3 км, но «расшивает» проспект и Киевское шоссе. При этом самих дорог за прошлый год построили 90 км при плане 84 км, а искусственных сооружений (развязки, тоннели, мосты) — 22. На этот год мы планируем около 84 км дорог так же и 27 искусственных сооружений.
— Будет ли в Старой Москве развиваться скоростной транспорт, например трамваи?
— В Старой Москве в центральной части не будет. У нас в районе Бирюлево есть запланированные трамваи, есть продление линий в Балашиху и еще несколько. Но мы сегодня делаем проектно-сметную документацию, новое строительство пока не начинаем: непонятно, что будет с бюджетом, пока заканчиваем начатые стройки. В Новой Москве запроектировано несколько десятков километров трамвайных линий.
— Монорельс не будете строить?
— Не планируем. Монорельс строился, потому что земли не хватает. Но у нас много железных дорог внутри города, есть полосы отвода. Эти земли остались со времен советского планирования. Сейчас на территории города строится 110 км линий железных дорог одновременно.
Подготовка к чемпионату мира по футболу
— Всего на реализацию программы подготовки к ЧМ-2018 в 2014–2018 годах необходимо 290,6 млрд руб., из которых столичный бюджет выделит 64,28 млрд руб. и еще около 220 млрд руб. — из внебюджетных источников. Изменились ли эти параметры из-за кризиса?
— Нет. Но у нас есть риск по «Лужникам»: будет удорожание из-за курсовой разницы. БСА «Лужники» мы не можем сделать «Жигулями», это Mercedes. Его запроектировали и начали строить как стадион мирового уровня с применением лучших технологий, мы уже не можем от чего-то отказаться и не будем это делать. Он стоит 19 млрд руб., прибавится еще 2,5 млрд руб.
— В каком состоянии другие строящиеся арены?
— «Спартак» построен. Неплохо идут работы на ЦСКА: трибуны отлиты, отделка делается, оборудование закуплено в большей степени. При этом должны были сдать объект в середине этого года вместе с двумя офисными башнями на территории, но немного снизили темпы из-за финансирования. Скорее всего, откроют не в 2015, а в 2016 году. На «ВТБ Арене» полностью сделали фундаментную плиту, вышли на монолит. Но сейчас тоже пересматривают проект с точки зрения импортной составляющей и взяли тайм-аут. Срок ввода пока не называют.
| 
